Korterite ja elamute ümberehitamine on tänapäeval üha populaarsem, kuid ümberehituste puhul on väga oluline järgida ka nende seaduslikkust. Alljärgnevalt selgitame ümberehituste seadustamise protsessi ja anname ülevaate sellest, mida omanikud peaksid teadma enne ümberehitustöödega alustamist ning miks on seaduslikkuse tagamine nii oluline.
Esiteks on oluline mõista, et ümberehitustööd peavad vastama kehtivatele ehitusnormidele ja -nõuetele. Enne ümberehitusega alustamist tuleks uurida, millised load ja kooskõlastused on vajalikud. See võib hõlmata ehitusluba, projekti kooskõlastamist ja mõnel juhul ka naabrite nõusolekut.
Seaduslikkuse tagamine on oluline
Seaduslikkuse tagamine on oluline mitmel põhjusel. Esiteks aitab see vältida võimalikke juriidilisi probleeme tulevikus, mis võivad tekkida ebaseadusliku ehitustegevuse tõttu. Teiseks tagab see selle, et ümberehitustööd on teostatud ohutult ja ehitis vastab kõikidele ohutusnõuetele, mis kaitsevad nii ehitustöid teostavaid inimesi kui ka majas elavaid elanikke. Lisaks tõstab kinnisvara väärtust see, kui ümberehituste kohta on korrektne dokumentatsioon olemas.
Elamu ümberehitamine ehk rekonstrueerimine
Ümberehituse käigus võib muutuda hoone kasutusotstarve, ehituskonstruktsioonid, siseviimistlus ja muud olulised elemendid. Kuid enne kui saab alustada ümberehitustöödega, tuleb kõigepealt saada luba vastavalt kehtivatele seadustele ja määrustele.
Ehitusseadustiku § 4 lg 3 järgi on ehitise ümberehitamine ehk rekonstrueerimine ehitamine, mille käigus olemasoleva hoone omadused muutuvad oluliselt. Ümberehitamisena ei käsitleta olemasoleva hoone üksikute osade vahetamist samaväärsete vastu.
Hoone ümberehitamine on eelkõige ehitamine, mille käigus:
1. Muudetakse hoone piirdekonstruktsioone;
2. muudetakse ja asendatakse hoone kande- ja jäigastavaid konstruktsioone;
3. paigaldatakse, muudetakse või lammutatakse tehnosüsteemi, mis muudab ehitise omadusi, sealhulgas välisilmet;
4. muudetakse oluliselt ehitise tööparameetreid või kasutatavat tehnoloogiat;
5. viiakse ehitis kooskõlla kasutusotstarbele vastavate nõuetega;
6. taastatakse osaliselt või täielikult hävinud ehitis.
Elamu laiendamine
Ehitusseadustiku § 4 lg 2 järgi on ehitise laiendamine ehitamine, mille käigus muudetakse olemasolevat ehitist sellele juurde- ehk külge-, peale- või allaehitamisega.
Üle 60 m2 ehitisealuse pindalaga elamu laiendamise puhul tuleb kontrollida ehitisregistrist hoone olemasolevat mahtu (m3). Kui hoonet laiendatakse vähem kui 33% hoone ehitisregistrijärgsest mahust, siis tuleb esitada ehitusteatis ja ehitusprojekt. Kui üle 60 m2 ehitisealuse pindalaga elamut laiendatakse rohkem kui 33% võrra ehitisregistrijärgsest mahust, tuleb ehitusseadustiku järgi taotleda ehitusluba, tasuda riigilõiv ning esitada nõuetele vastav ehitusprojekt. Ehitusprojekti saate vajadusel tellida meilt.
Projekteerimisel on aluseks sinu soovid, hoone planeeritav funktsioon ja tehnoloogia, kehtiv detailplaneering, kohaliku omavalitsuse poolt väljastatud projekteerimistingimused ja vajadusel muinsuskaitse eritingimused. Päringu saate meile mugavalt saata SIIT
Geoaluse koostamise vajadus
Uusehitise ja ehitusalust pinda suurendavate juurdeehitiste puhul on ehitusprojekti koostamise aluskaardiks vaja võtta päevakohastatud (olemasolevat olukorda tõeselt kajastav, sh tehnovõrgud) digitaalselt mõõdistatud geodeetiline alusplaan täpsusastmega M 1:500, kus on esitatud koostaja andmed (ettevõtja nimi, litsentsi nr, töö nr) ja mõõdistamise aeg. Geodeetiline alusplaan peab olema registreeritud linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonna geodeesiateenistuses. Alusele peavad olema kantud ka kõik puud. Alusplaanina ei saa kasutada kommunikatsioonide teostusmõõdistuste jooniseid.
Kui ehituse käigus ei suurendata olemasoleva hoone ehitusalust pinda, võib asendiplaani vormistada olemasoleval geodeetilisel alusel (krundiplaanil) või ortofotol. Oluline on, et kogu olemasolev olukord oleks asendiplaanil kajastatud.
Enne projekteerimist on oluline teada
Kui hoone kavandatav laiendus suurendab hoone algset mahtu üle 33%, tuleb projekti aluseks võtta projekteerimistingimused.
Juhul kui soovite hoonet ümber ehitada või laiendada (soojustada, lisada vintskappe, tuulekodasid vms) ning kavandatav ehitus ei suurenda hoone algset mahtu rohkem kui 33%, ei ole projekteerimistingimuste taotlus seaduse järgi tarvilik. Küll aga võite täpsemate juhiste saamiseks taotleda arhitektuursed-ehituslikud juhised. Kui ehitis paikneb miljööväärtuslikul hoonestusalal, soovitame tingimata juhised taotleda ning konsulteerida kultuuriväärtuste teenistusega.
Projekti koostamise üldnõuetest kirjutasime täpsemalt siin: Ehitusprojekti koostamise kohustus: Millal ja miks see vajalik on?
Ehitusega alustamine
Vastavalt ehitusseadustiku § 37 võib ehitusteatise alusel ehitist ehitada kahe aasta jooksul ehitusteatise esitamisest või täiendavate nõuete esitamisest või ehitusprojekti heakskiitmisest arvates. Peale ehitustööde lõppu esitada arhitektuuri ja ehituse osakonna järelevalveteenistusele www.ehr.ee kaudu kasutusteatis.
Vastavalt ehitusseadustiku § 45 kehtib ehitusluba viis aastat. Kui ehitamisega on alustatud, siis kehtib ehitusluba kuni seitse aastat ehitusloa kehtima hakkamisest. Ehitamise alustamise päevaks loetakse esimene ehitusprojektile vastavate tööde tegemise päev. Peale ehitustööde lõppu esitada arhitektuuri ja ehituse osakonna järelevalveteenistusele www.ehr.ee kaudu
Aitame ametiasutustega suhtlemisel ja projekti kooskõlastamisel!
Kui soovite, et kogu asjaajamine sujuks tõrgeteta ja kiiresti, on mõistlik kasutada meie kogemustega spetsialistide abi, kes teavad kõiki nüansse ja võimalikke probleemkohti.
Saatke meile päring ning töötame välja sinu ehitist ja olemasolevat olukorda arvesse võttes tegevuskava ning viime selle ellu!