Seadustamine

KASUTUSLUBA

Kasutusluba on omavalitsuse kinnitus, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja ehitusloa taotlemisel esitatud ehitusprojektile ning seda võib kasutada selleks ettenähtud otstarbel.

Kasutusloa vajalikkus

Kasutusluba on eelkõige vajalik sinu ja su lähedaste ohutuse tagamiseks!

Lisaks on veel mõned olukorrad, kus kasutusloa puudumine võib kaasa tuua probleeme, mille lahendamisega kaasnevad märkimisväärsed kulud.

  • Tulekahju – Kõikide ehitiste registrisse kandmine on vajalik võimaliku tulekahju korral, et Päästeametil oleks juba väljakutse hetkel info kinnistul või selle läheduses paiknevate hoonete kohta.
  • Kindlustus – Puudulikud registriandmed võivad tekitada probleeme õnnetusjuhtumi korral õiglase hüvitise saamisega. Ehkki kasutusloa puudumine ei välista kindlustushüvitise saamist, tasub teada, et ehitusvigadest tingitud kahju korral võib kasutusloa puudumine tähendada hüvitisest ilmajäämist või kahju hüvitamist vaid hoone seadusliku osa ulatuses.
  • Kinnisvara müük – Kasutusloa puudumine vähendab müüdava kinnisvara väärtust, pikendab müügiperioodi ja halvimal juhul võib kinnisvara jäädagi müümata, sest potentsiaalsed ostjad ei saa sellise kinnisvara tagatisel laenu. Pangad soovivad teada, miks pole hoonele väljastatud kasutusluba ning võivad keelduda sellise kinnisvara finantseerimisest või käsitleda ehitist pooleliolevana ja vähendada laenusummat.
  • Kohaliku omavalitsuse sanktsioonid – Kohalik omavalitsus saab ehitusjärelevalve käigus kontrollida kasutusloa ja ehitise kasutusteatise olemasolu ja sellele kantud andmete tegelikkusele vastavust ning lubade puudumisel teha ettekirjutuse vastavate lubade taotlemiseks ning kasutada sunniraha ettekirjutuse täitmise tagamiseks.

Kasutusloa taotlemine

Seadusest tulenevalt peab iga ehitusluba lõppema kasutusloaga (ehitusteatis kasutusteatisega). Kasutusloataotlus koos seonduvate dokumentidega esitatakse pärast ehitamise lõppu omavalitsusele ehitisregistri kaudu. Seonduvateks ehitusdokumentideks on eelkõige:

  • teostusjoonised (nt vundamendi ja tehnovarustuse teostusmõõdistused jne);
  • ehituspäevik;
  • kaetud tööde akt;
  • töökoosolekute protokollid;
  • muud ehitamist iseloomustavad dokumendid, sealhulgas seadmete seadistus- ja katseprotokollid, paigaldus-, hooldus- ja kasutusjuhendid.

Üksikelamute puhul on tavapärane olukord, kus eelnimetatud dokumente koostatud ei ole. Sellisel juhul saab neid asendada ehitise auditiga.

EHITISE AUDIT

Ehitise audit on pädeva ehitusinseneri hinnang ehitisele, mis asendab kasutusloa menetluses puuduvat ehitusdokumentatsiooni või ehitusprojekti. Ehitise auditi käigus kontrollitakse ehitist kui tervikut või ehitise osa koosmõjus ehitise kui tervikuga. Nõuded auditile on sätestatud Majandus- ja taristuministri määrusega.

Auditi meetodid ja mahu määrab auditi koostaja lähtudes parimast praktikast ja konkreetsele ehitisele esitatavatest nõuetest.

Ehitise audit hõlmab vähemalt järgmisi meetodeid:

  • visuaalkontroll, mille käigus kontrollitakse, kas ehitis vastab selle ehitise kohta koostatud dokumentatsioonile ja on tehniliselt korras, ning vajadusel tuvastatakse ehitise tehnilised andmed;
  • kasutuskontroll, mille käigus kontrollitakse, kas ehitise kasutamine ettenähtud otstarbel ja viisil on ohutu;
  • dokumentatsiooni kontrollimine, mille käigus kontrollitakse, kas ehitise kohta koostatud ja vähemalt ehitise ohutuks kasutamiseks ning ehitise korrashoiuks vajalik nõuetekohane dokumentatsioon on olemas.

Ehitise auditi tulemusena koostatakse ehitise auditi aruanne.

Kuidas saame meie sind aidata

Sinu jaoks, kes sa tõenäoliselt igapäevaselt ehitusvaldkonnaga seotud ei ole, on kasutusloa taotlemine võrdlemisi keeruline protsess. Et kasutusloa taotlemine sujuks tõrgeteta ja kiiresti, on mõistlik kasutada kogemustega spetsialistide abi, kes teavad kõiki nüansse ja võimalikke probleemkohti. Aitame sind kasutusloa taotlemiseks vajalike dokumentide koostamisel ja koondamisel ning suhtleme menetlusosalistega protsessi sujuva laabumise nimel. Töötame välja sinu ehitist ja olemasolevat olukorda arvesse võtva optimaalse tegevuskava ning viime selle ellu.

EHITISE KANDMINE EHITISREGISTRISSE

Hooned, mille suurus on 20m² ja rohkem ja/või kõrgus üle 5m peavad olema kantud ehitisregistrisse. Seadus ei tee vahet, kas tegemist on nt 40m² suuruse kuuri või nt 5-korruselise korterelamuga.

Ehitise olemasolu ehitisregistris saab kontrollida veebilehelt https://www.ehr.ee, samuti võid pöörduda kohaliku omavalitsuse poole, kus saab ehitisregistri andmeid kontrollida.

Kui sa avastad, et sinu hooneid ei ole ehitisregistris registreeritud, siis peaksid esmalt kontrollima, kas sul on äkki endal või on arhiivides dokumente, mis näitavad ehitise püstitamise seaduslikkust ja mis on mingil põhjusel jäänud registrile esitamata. Sellisel juhul saad need esitada omavalitsusele koos andmete esitamise teatisega ja probleem saab lahendatud.

Kui sa aga tead, et tegemist on ilma loata ehk seaduse mõttes omavoliliselt püstitatud ehitisega, siis tuleks alustada loa- või teavitamismenetlustega.

EBASEADUSLIKU EHITISE SEADUSTAMINE

Ebaseaduslik ehk omavoliline on igasugune ehitis, mille püstitamiseks oleks olnud vaja ehitusseadustiku lisa 1 järgi taotleda ehitusluba või ehitusteatis.

Kui omavoliline ehitustegevus on aset leidnud peale ehitusseadustiku vastuvõtmist (01.07.2015), siis sellise ehitise seadustamiseks tuleb taotleda ehitusluba või -teatis samadel tingimustel nagu oleks pidanud seda tegema juba enne ehitustegevuse algust.

Enne täna kehtiva ehitusseadustiku vastuvõtmist (01.07.2015) ehitatud ehitiste seadustamiseks on kehtestatud erireegild ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduses. Erireeglid jagavad seadustamise kahte kategooriasse:

  • Ehitised, mis on ehitatud enne 01.01.2003 (enne ehitusseaduse vastuvõtmist), peavad vastama ehitise ohutusele esitatavatele nõuetele. Ehitise ohutust hinnatakse ehitamise ajal kehtinud nõuete kohaselt;
  • Ehitised, mis on ehitatud peale 01.01.2003 aga enne 01.07.2015 (enne täna kehtiva ehitusseadustiku vastuvõtmist), peavad vastama ehitise ohutusele esitatavatele nõuetele ning lisaks vastama detail- ja üldplaneeringule või projekteerimistingimustele.

Arvestama pead sellega, et ehitustegevuse aega tuleb omavalitsusele ka tõendada.

Ehitise ohutuse ja seadusele vastavuse tõendamiseks on vaja teostada uuringud ja koostada auditid.

Loen pikemalt vajalike dokumentide kohta

GEODEETILINE TEOSTUSMÕÕDISTUS – tegemist on ehitusjärgse kinnistu plaaniga, kuhu on kantud kõik kinnistul paiknevad hooned ja rajatised ning mille alusel saab muuhulgas kontrollida, kas hoone on ehitatud projektikohasesse asukohta. Ühtlasi märgitakse ehitusjärgsele mõõdistusele kinnistul paiknevad katendid, maapinna kõrgused, tehnovõrgud ning muud objektid.

EHITISE TEOSTUSMÕÕDISTUS – ehitise hetkeolukorda kajastav projekt, mis on aluseks ehitise kandiseks registrisse või muudatusprojekti koostamiseks. Projekti mahus esitatakse hoone korruste plaanid, vaated, lõige ja tehniliste näitajate tabel.

MUUUDATUSPROJEKT – olemasoleva ehitusloa saanud ehitusprojekti muutmiseks vajalik projekt ehk kui võrreldes algse projektiga on teostatud muudatusi, mida on võimalik kooskõlastada läbi muudatusprojekti, koostatakse ehitusprojekti muudatus.

ÜLDEHITUSLIK AUDIT – dokument, mis asendab kasutusloa menetluses puuduvat ehitusdokumentatsiooni (ehitustööde päevikuid, kaetud tööde akte) ja/või on vajalik, et hinnata ehitusprojekti puudumisel hoone ohutust ja vastavust kehtivatele planeeringutele.

ELEKTRIPAIGALDISE AUDIT – audit, mille tulemusena peab saama kinnitatud, et hoone elektripaigaldis on ohutu ning kasutamiseks valmis. Uuemate hoonete puhul eeldab auditi koostamine elektripaigaldise projekti ning elektripaigaldise ehitaja poolset vastavusdeklaratsiooni.

TULEOHUTUSAUDIT – audit, millega hinnatakse hoone vastavust tuleohutusnõuetele. Sarnaselt üldehituslikule auditile on tuleohutusaudit vajalik ehitusdokumentatsiooni (kaetud tööde aktid, sertifikaadid jne) puudumisel.

KÜTTEKSEADMETE EKSPERTIIS – vajalik dokument, kui ei suudeta tõendada kütteseadmete ohutust. Üksikelamus võib omanik küttekoldeid ise paigaldada, s.h. tehases toodetud tahkeküttekoldeid ning korstnaid, olemas peab olema toodete sertifikaadid, paigaldus- ja kasutusjuhendid ning korstna puhul ka kaetud tööde akt / läbilõikeskeem tõendamaks, et korsten on paigaldatud vahe- ja katuslagedest läbiviimisel paigaldusjuhendile vastavalt. Üksikelamu mittetehaseliste toodete puhul peab aga küttekolde passi puudumisel tellima küttekollete ekspertiisi. Kahe ja enama korteriga elamutes ning muudes suuremates hoonetes küttekoldeid omanik ise enam paigaldada ei või ning küttekollete dokumentatsiooni puudumisel (kaetud tööde aktid, ahjupassid jne) tuleb tellida küttekollete ekspertiis, mis tõendaks paigaldatud toodete vastavust nõuetele.

KORSTNAPÜHKIMISAKT – juhul, kui hoones on kasutusel tahkeküttekoldeid, nt ahi, kamin või pliit, tuleb lasta korstnapühkija kutsetunnistusega isikul kontrollida/puhastada korstent ja ühenduslõõri. Kui korstnapühkija hindab küttesüsteemi nõuetele vastavaks, väljastatakse korstnapühkimise akt. Üksikelamutel tuleb kehtiva seaduse kohaselt süsteemi kontrollida/puhastada iga viie aasta tagant.

GAASIPAIGALDISE AUDIT – juhul, kui hoonet köetakse tänavavõrgust saadava gaasivarustusega, tuleb lasta gaasipaigaldist kontrollida vastavat akrediteeringut omava ettevõtte poolt gaasipaigaldise auditi läbiviimisega. Auditi läbiviimise tulemusena peab selguma, et gaasipaigaldis vastab nõuetele ning on kasutamiseks ohutu.

ÕHKSOOJUSPUMBA PUHUL – soojuspumba pass, KOVi nõudmisel ka mürataseme mõõdistus.

SUNDVENTILATSIOONI PUHUL – õhuhulkade mõõteprotokoll, millest nähtub ruumidesse projekteeritud õhuhulkade tagatus.

JOOGIVEE ANALÜÜSID – vajalik puur- või salvkaevu kasutamisel elamu joogiveevarustusena. Proove saab ise võtta ja laborisse viia või tellida vastav teenus laborist.

PUURKAEVU PUHUL – puurkaevu pass

REOVEEMAHTUTI PUHUL – mahuti sertifikaat ja paigaldusakt ning vahest ka reovee äraviimise kohta väljavedu tõendavad arved.

Valik ehitistest, millele oleme taotlenud kasutusloa:

Ehitusinsener tase 6, Hoonete ehitus, ehitusjuhtimine

Ornella Muttik

Projektijuht / auditeerija




lipp   

Veronika Linnik

Projektijuht





lipplipp