Ebaseadusliku ehitise seadustamine võib olla üpriski keeruline protsess, mille käigus tuleb leida lahendused hoone ebaseaduslikkusele ning koostöös kohaliku omavalitsusega analüüsida, millistel tingimustel on võimalik ehitis siiski seadustada. Ehitise lammutamine ei ole alati vajalik, kuid selle vältimiseks tuleb omanikul võtta vastutus ja mitte edasi lükata seadustamise protsessi. Kuid kuidas ebaseadusliku ehitise seadustamise protsess käib? Järgnevas artiklist leiad vastused.
Ebaseaduslik ehk omavoliline on igasugune ehitis, mille püstitamiseks oleks olnud vaja ehitusseadustiku lisa 1 järgi taotleda ehitusluba või ehitusteatis.
Ehitise seadustamine algab tavaliselt probleemi tuvastamisest, mis võib seisneda ehitusloa või detailplaneeringu vastuolus. Kui ehitusloaga on vaid väikesed vastuolud, on võimalik neid projekti muudatusega lahendada. Oluliste muudatuste korral tuleb aga taotleda uut ehitusluba.
Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine
Kui ehitis on vastuolus aga detailplaneeringu lahendusega, on olukord keerulisem ja hoone seadustamise protsess pikem. Kui planeeringut ei ole vaja muuta oluliselt – näiteks on vaja nihutada hoonestusala või suurendada maja lubatud kõrgust 10% – võib võimalik olla detailplaneeringut täpsustavate projekteerimistingimuste väljastamine. Seda saab siiski teha eeldusel, et planeeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta või planeeringu kehtestamise järel on ilmnenud olulised uued asjaolud.
Kui olemasolev ehitis ei vasta aga kehtivale detailplaneeringule olulisel määral, võib olla vajalik tunnistada planeering osaliselt või täielikult kehtetuks. Seejärel saab kohalik omavalitsus ehitusõiguse anda uue planeeringu või projekteerimistingimustega.
Seadustamise protsessi ei tasu edasi lükata
Ehitise seadustamise protsessi edasilükkamine võib kaasa tuua olukorra, kus ehitusnormid ja standardid muutuvad ning seadustamisprotsess muutub veelgi keerulisemaks. Lisaks on ebaseadusliku hoone müümine keeruline ning selle eest ei ole võimalik saada samaväärset hinda kui seadusliku hoone eest. Õnneks ehitise lammutamine tuleb kõne alla ainult siis, kui seda ei ole võimalik seadustada oluliste eeskirjade vastuolu tõttu.
Oluline on, et ehitise omanik võtaks vastutuse seadustamise protsessi eest ning teeks koostööd kohaliku omavalitsusega, et leida lahendused ehitise ebaseaduslikkusele. Ehitise seadustamise protsess võib olla keeruline, kuid lõpptulemusena on see omaniku jaoks kasulik, kuna seaduslik hoone on väärtuslikum ning seda on lihtsam müüa ja finantseerida. Lisaks sellele tasuks meeles pidada, et ebaseaduslikult ehk omavoliliselt ehitatud ehitisel puudub igasugune kindlustuskaitse ning selles elamine ei pruugi olla ohutu.
Millised dokumendid on vajalikud ehitise seadustamiseks? Millised auditid, mõõdistused tuleb teostada?
Ehitise ohutuse ja seadusele vastavuse tõendamiseks on vaja teostada mitmed uuringud ning koostada auditid, kui need on eelnevalt tegemata.
Siin on täpne nimekiri:
GEODEETILINE TEOSTUSMÕÕDISTUS – tegemist on ehitusjärgse kinnistu plaaniga, kuhu on kantud kõik kinnistul paiknevad hooned ja rajatised ning mille alusel saab muuhulgas kontrollida, kas hoone on ehitatud projektikohasesse asukohta. Ühtlasi märgitakse ehitusjärgsele mõõdistusele kinnistul paiknevad katendid, maapinna kõrgused, tehnovõrgud ning muud objektid.
EHITISE TEOSTUSMÕÕDISTUS – ehitise hetkeolukorda kajastav projekt, mis on aluseks ehitise kandmiseks registrisse või muudatusprojekti koostamiseks. Projekti mahus esitatakse hoone korruste plaanid, vaated, lõige ja tehniliste näitajate tabel.
MUUDATUSPROJEKT – olemasoleva ehitusloa saanud ehitusprojekti muutmiseks vajalik projekt ehk kui võrreldes algse projektiga on teostatud muudatusi, mida on võimalik kooskõlastada läbi muudatusprojekti, koostatakse ehitusprojekti muudatus.
ÜLDEHITUSLIK AUDIT – dokument, mis asendab kasutusloa menetluses puuduvat ehitusdokumentatsiooni (ehitustööde päevikuid, kaetud tööde akte) ja/või on vajalik, et hinnata ehitusprojekti puudumisel hoone ohutust ja vastavust kehtivatele planeeringutele.
ELEKTRIPAIGALDISE AUDIT – audit, mille tulemusena peab saama kinnitatud, et hoone elektripaigaldis on ohutu ning kasutamiseks valmis. Uuemate hoonete puhul eeldab auditi koostamine elektripaigaldise projekti ning elektripaigaldise ehitaja poolset vastavusdeklaratsiooni.
TULEOHUTUSAUDIT – audit, millega hinnatakse hoone vastavust tuleohutusnõuetele. Sarnaselt üldehituslikule auditile on tuleohutusaudit vajalik ehitusdokumentatsiooni (kaetud tööde aktid, sertifikaadid jne) puudumisel.
KÜTTESEADMETE EKSPERTIIS – vajalik dokument, kui ei suudeta tõendada kütteseadmete ohutust. Üksikelamus võib omanik küttekoldeid ise paigaldada, s.h. tehases toodetud tahkeküttekoldeid ning korstnaid, olemas peab olema toodete sertifikaadid, paigaldus- ja kasutusjuhendid ning korstna puhul ka kaetud tööde akt / läbilõikeskeem tõendamaks, et korsten on paigaldatud vahe- ja katuslagedest läbiviimisel paigaldusjuhendile vastavalt. Üksikelamu mittetehaseliste toodete puhul peab aga küttekolde passi puudumisel tellima küttekollete ekspertiisi. Kahe ja enama korteriga elamutes ning muudes suuremates hoonetes küttekoldeid omanik ise enam paigaldada ei või ning küttekollete dokumentatsiooni puudumisel (kaetud tööde aktid, ahjupassid jne) tuleb tellida küttekollete ekspertiis, mis tõendaks paigaldatud toodete vastavust nõuetele.
KORSTNAPÜHKIMISAKT – juhul, kui hoones on kasutusel tahkeküttekoldeid, nt ahi, kamin või pliit, tuleb lasta korstnapühkija kutsetunnistusega isikul kontrollida/puhastada korsten ja ühenduslõõri. Kui korstnapühkija hindab küttesüsteemi nõuetele vastavaks, väljastatakse korstnapühkimise akt. Üksikelamutel tuleb kehtiva seaduse kohaselt süsteemi kontrollida/puhastada iga viie aasta tagant.
GAASIPAIGALDISE AUDIT – juhul, kui hoonet köetakse tänavavõrgust saadava gaasivarustusega, tuleb lasta gaasipaigaldist kontrollida vastavat akrediteeringut omava ettevõtte poolt gaasipaigaldise auditi läbiviimisega. Auditi läbiviimise tulemusena peab selguma, et gaasipaigaldis vastab nõuetele ning on kasutamiseks ohutu.
ÕHKSOOJUSPUMBA PUHUL – soojuspumba pass, KOVi nõudmisel ka mürataseme mõõdistus.
SUNDVENTILATSIOONI PUHUL – õhuhulkade mõõteprotokoll, millest nähtub ruumidesse projekteeritud õhuhulkade tagatus.
JOOGIVEE ANALÜÜSID – vajalik puur- või salvkaevu kasutamisel elamu joogiveevarustusena. Proove saab ise võtta ja laborisse viia või tellida vastav teenus laborist.
PUURKAEVU PUHUL – puurkaevu pass
REOVEEMAHUTI PUHUL – mahuti sertifikaat ja paigaldusakt ning vahest ka reovee äraviimise kohta väljavedu tõendavad arved.
Mul puuduvad paljud dokumendid ning kogu asjaajamine tundub keeruline. Kust leida abi?
Tegemist ongi keerulise protsessiga, aga meie saame teid aidata. Meie spetsialistid tegelevad ehitiste seadustamisega igapäevaselt. Aitame teid vajalike dokumentide koostamisel ja koondamisel ning auditite läbiviimisel. Töötame välja teie ehitist ja olemasolevat olukorda arvesse võtva optimaalse tegevuskava ning viime selle ellu!
Tule meie TASUTA konsultatsioonile või saada meile päring enda küsimustega SIIT!