Kui teie ehitis on püstitatud, laiendatud või ümberehitatud ilma õigusliku aluseta ehk ilma ehitusluba taotlemata, siis on Eesti seadusandluse mõistes teie ehitis omavoliliselt püstitatud ning ebaseaduslik. Omavoliline ehitustegevus on nimelt tegevus, mille teostamiseks oleks olnud vaja ehitusseadustiku lisa 1 järgi taotleda ehitusluba või ehitusteatis. Kuid kuidas sellised ehitised seadustada? Abiks võib olla mitmel juhul ehitise audit.
Mis on ehitise audit?
Ehitise audit on ehitusinseneri hinnang olemasolevale ehitisele. Ehitise auditi eesmärk on tõendada ehitise nõuetele vastavust ning ettenähtud otstarbel ja viisil kasutamise ohutust või anda ehitise kohta muu hinnang. Eristatakse kasutuseelset, korralist ja erakorralist ehitise auditit.
Millal on vaja ehitise auditit?
- Omavoliliselt püstitatud, laiendatud või ümberehitatud hoone seadustamisel;
- Puudub ehitamist kajastav teostusdokumentatsioon (ehituspäevik, kaetud tööde aktid);
- Hoone on ümberehitatud või püstitatud ilma ehitusloata;
- Puudub vastav dokumentatsioon ehitusprojekti kohta.
Mida ütleb seadus?
Enne ehitusseadustiku jõustumist 01.07.2015 õigusliku aluseta püstitatud, laiendatud (juurde- ehk külge-, peale- või allaehitamine) või ümberehitatud/rekonstrueeritud ehitised jagatakse kahte kategooriasse:
1. Enne 2003. aasta 1. jaanuari ehitatud ehitis
Selline ehitis peab vastama ehitise ohutusele esitatavatele nõuetele. Ehitise ohutust hinnatakse ehitamise ajal kehtinud nõuete kohaselt.
2. Pärast 01.01.2003 ning enne 01.07.2015 ehitatud ehitis
Selline ehitis peab vastama ehitise ohutusele esitatavatele nõuetele ning vastama detail- ja üldplaneeringule või projekteerimistingimustele.
Ehitise ohutuse hindamine ja ehitisauditi tähtsus
Ehitise ohutuse hindamisel võetakse aluseks ehitusprojekt. Ehitusprojekti puudumisel tehakse ehitise ohutuse hindamiseks ehitise audit. Seega ehitise audit asendab loa- või teavitusmenetluses ehitusprojekti. Ehitise auditi tulemusel peab olema võimalik kanda ehitise olulisemad tehnilised andmed ehitisregistrisse. Loe lähemalt: Kõik, mida pead teadma hoonete ehitisregistrisse kandmisest
Ehitise auditi tegemise tingimused ja kohaliku omavalitsuse roll
Ehitise auditi tegemise tingimused on sätestatud määruses “Auditi tegemise kord”. Siinkohal tuleb meeles pidada, et ehitise auditi teostaja peab olema nõutava akrediteeringuga pädev isik. Täpsemad nõuded audititegijale erinevate ehitusliikide puhul leiab määruse lisast.
Kohaliku omavalitsuse üksus otsustab ehitise auditi tulemusel täiendavate riikliku järelevalvemeetmete vajaduse, arvestades eelkõige:
1. ehitisele esitatavate nõuete täitmist, sealhulgas olulise või kõrgendatud ohu esinemise võimalikkust;
2. ehitise ehitamise aega;
3. ehitise kasutamise otstarvet;
4. kinnisasja omaniku ning vajaduse korral piirnevate kinnisasjade omanike õiguste ja huvide kaitset.
Auditi aruanne peab sisaldama (st aruanne peab koosnema vähemalt järgmistest osadest):
1. Ehitiste graafiline osa (eelprojekti mahus arhitektuurilised vaated, korruse plaanid ja üldlõiked ning rajatise auditi korral plaaniline lahendus ja iseloomulikud lõiked või pikiprofiilid), sh ehitusjärgne geodeetiline kontrollmõõdistus koos tehnovõrkudega, tehnilised andmed, plaanid, lõiked, asendiplaan jms);
2. Fotod ehitiste igast küljest koos selgitustega, samuti fotod ümbritsevatest ehitistest koos selgitustega millest on foto tehtud;
3. Seletuskiri, millest peab muuhulgas selguma, et tegemist on ebaseadusliku ehitisega; millal ja milliseid ehitustöid on teostatud (kõik ehitus-, ümberehitus- ja/või laiendustööd sh ehitamise ajad); milliseid materjale on kasutatud; kas ehitis on kooskõlas ehitamise ajal kehtinud nõuetega; ehitise kasutamise otstarve; kas esineb/ei esine oluline kõrgendatud oht; aruandes käsitleda kas ehitis on kooskõlas kinnisasja omaniku ning asjakohasel juhul piirnevate kinnisasjade omanike õiguste ja huvidega;
Koos auditiga tuleb esitada (st auditi aruanne peab sisaldama):
1. ehitise tuleohutuse hinnang – auditi tegijal peab olema tuleohutuse ekspert (tase 6) – tuleohutusauditi saad mugavalt tellida SIIT.
2. elektripaigaldise audit (auditi tegija peab olema nõutava akrediteeringuga pädev isik), kust nähtub, et paigaldis vastab nõuetele;
3. gaasipaigaldise olemasolul gaasipaigaldise audit (auditi tegija peab olema nõutava akrediteeringuga pädev isik), kust nähtub, et paigaldis vastab nõuetele;
Kui auditi tulemus on negatiivne ja ehitis ei vasta ehitise ohutusele või asjakohasel juhul detail- ja üldplaneeringule või projekteerimistingimustele ning selgub ümberehitamise, lammutamise või muu selline vajadus, tuleb esitada ehitusloa taotlus või ehitusteatis ja ehitusprojekt vastavalt ehitusseadustiku lisale 1.
Kui auditi tulemus on positiivne ja ehitis vastab ehitamise ajal kehtinud nõuetele ja/või ehitise ohutusele esitavatele nõuetele ja asjakohasel juhul detail- ja üldplaneeringule või projekteerimistingimustele ning puudub täiendavate ehitustööde vajadus, tuleb ametile läbi ehitisregistri esitada kasutusloa taotlus või kasutusteatis vastavalt ehitusseadustiku lisale 2 ning audit koos asjakohase dokumentatsiooniga.
Riigilõiv
Enne ehitusseadustiku jõustumist ebaseaduslikult ehitatud ehitise ehitisregistrisse kandmise eest tasutakse riigilõivu 500 eurot. Ehitus- või kasutusloa eest täiendavalt riigilõivu tasuda ei ole tarvis.
Ehitise audit mugavalt meie spetsialistide abiga!
Kui kogu protsess tundub teile liiga keeruline on alati mõistlik kasutada spetsialistide abi. Meie eksperdid Vanamajas on valmis teid aitama kogu protsessi vältel! Seega, kui teil on vajadus seadustada oma ehitis, võtke meiega ühendust!
Ärge jätke oma ehitist õiguslikku ebakindlusesse – alustage ehitise auditi protsessi juba täna!
Saate sellega alustada, saates meile päringu SIIT.
Koos saame muuta teie ehitise olukorra seaduslikuks ja turvaliseks!