Kasutusluba majale: mida teha, kui majal puudub kasutusluba?

Uuendatud oktoobris 2026 vastavalt 1. augustil 2026 jõustunud ehitusseadustiku muudatustele.

Lühidalt: kui majal puudub kasutusluba, sõltub järgmine samm sellest, millal ja kuidas maja ehitati. Alates 1. augustist 2026 eeldatakse, et enne 22. juulit 1995 ehitatud ehitise ehitamiseks oli õiguslik alus (kui maa on kinnistusraamatusse kantud). Kui maja on ehitatud hiljem ilma vajalike dokumentideta, tuleb tõendada ehitise ohutus (tavaliselt ehitise auditiga) ja kanda ehitis ehitisregistrisse. Eramu ja paarismaja kasutuselevõtuks piisab nüüd kasutusloa asemel kasutusteatisest: riigilõivu ei ole ja menetlus kestab üldjuhul 10 päeva.

Kasutusluba (eramul nüüd kasutusteatis) kinnitab, et hoone on ehitatud nõuetekohaselt ja seda on ohutu kasutada. Puuduv kasutusluba võib tekitada probleeme maja müügil, laenu saamisel ja kindlustusjuhtumi korral. Allpool on sammud, kuidas olukord korda ajada.

Mis muutus 1. augustil 2026?

• Eramu ja paarismaja: kasutusloa asemel piisab kasutusteatisest ja ehitusdokumentide esitamisest. Riigilõivu ei ole, menetlus kestab üldjuhul 10 päeva (kasutusloa menetlus kestis 30 päeva).
• Enne 22. juulit 1995 ehitatud ehitise puhul eeldatakse, et selle ehitamiseks oli õiguslik alus (välja arvatud kinnistusraamatusse kandmata maal asuv ehitis). Kui ehitis on ehitisregistrist puudu, kantakse see registrisse andmete esitamise teatisega.
• Enne 1. juulit 2015 ehitatud hoone seadustamiseks piisab ehitise ohutuse tõendamisest.
• 500-eurone riigilõiv kadus, mida seni tuli maksta seadustamata ehitise ehitisregistrisse kandmisel. Tasuda tuleb vaid kasutusloa taotluse riigilõiv, kui kasutusluba on selle hoone puhul nõutud.
• Mitme hoonega projekt: iga ehitise kohta pole enam vaja eraldi kasutusloa taotlust, piisab ühest.

Allikad: ehitusseadustik, ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus § 28, Kliimaministeerium, 3.07.2026 ja Maa- ja Ruumiamet, 30.07.2026.

Kas teie majal on kasutusluba? Kontrollige ehitisregistrist

Kasutusloa või kasutusteatise olemasolu saab kontrollida ehitisregistris ehr.ee:

1. kirjutage otsingusse ehitise aadress või katastritunnus;
2. avage ehitise kaart (ehitisregistri kood);
3. vaadake ehitise dokumente: kui kasutusluba või kasutusteatis on registrisse kantud, leiate selle sealt.

Kontrollige samal ajal, kas ehitise andmed (ehitisealune pind, korruste arv, kasutusotstarve) vastavad tegelikkusele. Vigased andmed võivad takistada müüki või laenu ka siis, kui hoone on õiguspärane. Loe lähemalt: ehitisregistri andmete korrastamine.

Kasutusluba majale puudub: millest alustada?

Sobiv tee sõltub sellest, millal ja millise loaga maja ehitati:

• Maja on ehitatud enne 22. juulit 1995 ja seda pole hiljem laiendatud ega ümber ehitatud. Eeldatakse, et ehitamiseks oli õiguslik alus (kui maa on kinnistusraamatusse kantud), ja üldjuhul pole kasutusluba vaja taotleda. Maja peab siiski olema ohutu. Kontrollige, et ehitisregistri andmed oleksid õiged, ja vajadusel korrastage need.
• Majal oli ehitusluba, aga kasutusluba jäi taotlemata. Koguge kokku ehitusdokumendid ja võrrelge ehitusprojekti tegeliku olukorraga. Kui ehitati projektist erinevalt, on vaja muudatusprojekti. Eramu ja paarismaja puhul esitatakse seejärel kasutusteatis, muude hoonete puhul kasutusloa taotlus.
• Maja ehitati või seda laiendati ilma loata pärast 22. juulit 1995. Tuleb tõendada ehitise ohutus ja nõuetele vastavus, tavaliselt ehitise auditiga, ning kanda ehitis ehitisregistrisse. Kui hoone on ehitatud enne 1. juulit 2015, piisab ohutuse tõendamisest. Hilisemate ehitiste puhul on nõuded rangemad, küsige nõu.

Milliseid dokumente on vaja?

Kasutusteatise või kasutusloa taotluse juurde lisatakse ehitusloa aluseks olnud ehitusprojekt (ja vajadusel muudatusprojekt) ning dokumendid, mis tõendavad, et maja on ehitatud projekti järgi. Näiteks üksikelamu puhul on tavaliselt vaja:

• kasutusteatis või kasutusloa taotlus ja selle lisa eluruumide andmetega (ehitusloa saanud projekti või mõõdistusprojekti alusel);
• eriosade projektid ja teostusjoonised (elekter, vesi, kanalisatsioon, küte, ventilatsioon jm);
• elektripaigaldise audit ja gaasipaigaldise audit (kui hoones on gaasipaigaldis);
• ehitustööde päevik ja kaetud tööde aktid (nende puudumisel ehitise audit);
• muud ehitamist iseloomustavad dokumendid (materjalide ja seadmete sertifikaadid, toimivusdeklaratsioonid, paigaldusaktid);
• energiamärgis sisekliima tagamisega hoonele, mille ehitusluba on väljastatud pärast 1. jaanuari 2009;
• ehitusjärgne geodeetiline plaan;
• tehnovõrkudega liitumise dokumendid (vesi ja kanalisatsioon, elekter, gaas) ja jäätmeveo leping;
• korstnapühkimise akt (üksikelamutel ja suvilatel 5 ja rohkem aastat kasutusel olnud korstnatele);
• joogivee analüüs, puurkaevu olemasolul puurkaevu pass;
• ventilatsiooni õhuhulkade mõõtmise protokoll.

Täpse nimekirja ütleb kohalik omavalitsus. Dokumendid tuleb esitada ehitisregistri kaudu nõutud kujul.

Kui dokumendid puuduvad: ehitise audit

Kui ehitusprojekt, teostusdokumentatsioon või muud dokumendid puuduvad ja omanik ei saa tõendada, et ehitis on nõuetekohaselt ehitatud, tuleb teha ehitise audit. Auditiga tõendatakse ehitise nõuetele vastavust ja kasutamise ohutust. Audit hõlmab tavaliselt:

1. visuaalset kontrolli: kas ehitis vastab olemasolevale dokumentatsioonile ja milline on selle tehniline seisukord;
2. kasutuskontrolli: kas ehitist saab kasutada ettenähtud viisil ohutult ja kasutusotstarbe kohaselt;
3. dokumentatsiooni kontrolli: kas nõutud dokumendid on olemas ja nõuetekohased.

Põhjendatud kahtluse korral teeb auditi tegija kokkuleppel tellijaga täiendava kontrolli: avab konstruktsioone, teeb mõõtmisi või saadab proove laborisse. Auditi tulemusena koostatakse ehitise auditi aruanne.

Kui auditi tulemus on positiivne ja ehitis vastab ohutusnõuetele ning planeeringule või projekteerimistingimustele, esitatakse ehitisregistri kaudu kasutusteatis või kasutusloa taotlus koos auditi ja muude dokumentidega.

Kui auditi tulemus on negatiivne ja selgub ümberehitamise, lammutamise või muu töö vajadus, tuleb esitada ehitusloa taotlus või ehitusteatis koos ehitusprojektiga. Loe lähemalt: ehitusluba või ehitusteatis.

Riigilõiv

Alates 1. augustist 2026 ei tule seadustamata ehitise ehitisregistrisse kandmise eest enam tasuda 500-eurost riigilõivu. Eramu ja paarismaja kasutusteatis on tasuta. Riigilõiv tuleb tasuda vaid kasutusloa taotlusel, kui kasutusluba on selle hoone puhul nõutud.

Miks ei tasu kasutusloa puudumist edasi lükata?

Puuduv kasutusluba või vigased ehitisregistri andmed tulevad tavaliselt välja kõige ebasobivamal hetkel: maja müügil, laenu taotlemisel või kindlustusjuhtumi korral. Kindlustus võib keelduda kahju hüvitamisest ja omavalitsus võib nõuda olukorra korda tegemist. Loe lähemalt: kasutusloa puudumine võib kaasa tuua trahvi ja kasutusloata maja ostmine ja müümine.